EL DEPÓSITO DE FIANZA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

alquiler

La fianza es el depósito en metálico que debe abonar el inquilino en el momento en que se formalice el contrato de alquiler con  finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en contratos  de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con las modificaciones introducidas, fundamentalmente las del año 2013 con la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013, y en 2015 por la Ley 2/2015, de 30 de marzo de ese mismo año.

La Consejería de Fomento y Vivienda, a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA),  informa, asesora y gestiona en relación a las fianzas de los contratos para arrendamiento de inmuebles tanto para uso de viviendas como para uso distinto al de vivienda. esto es, el dinero entregado por el arrendador al arrendatario con  finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en contratos que se formalicen en la Comunidad Autónoma Andaluza. Los obligados a realizar el depósito son el arrendador y subarrendador de fincas urbanas. Para realizar el ingreso en efectivo del depósito de fianza se dispone de un mes desde la celebración del contrato.

También se podrá autorizar la liquidación de fianzas cuando lo soliciten las entidades suministradoras de los servicios de agua, gas y electricidad, y los arrendadores de fincas urbanas siempre que el número de fianzas a depositar o ya depositadas a la fecha de la solicitud sea igual o superior a diez y su importe exceda de 30.000 euros o cuando el número de fianzas sea igual o superior a veinte, siempre dentro de los límites del régimen concertado, del que quedan excluidos, por tanto, los arrendadores de fincas urbanas cuando las cantidades recibidas en concepto de fianza no correspondan a veinte arrendatarios diferentes como mínimo.

La fianza en un arrendamiento de vivienda asciende a una mensualidad de renta, y a dos mensualidades en el caso que el arrendamiento sea de uso distinto del de vivienda.

El incumplimiento de la obligación de depósito de la fianza, en la cuantía que corresponda y en el plazo establecido, es considerado como una infracción grave, sancionada con multa pecuniaria proporcional del 50% al 150% del importe del depósito de la fianza no constituido.Si el ingreso se efectúa dentro de los tres, seis o doce meses siguientes al término del plazo voluntario de ingreso, se aplicará un recargo único del 5, 10 ó 15%, respectivamente. Cuando el depósito de la fianza se efectúe fuera del plazo establecido pero antes del inicio de la actuación inspectora, se exigirá un recargo del 20% con exclusión de las sanciones que, en otro caso, hubieran podido exigirse, pero no de los intereses de demora.

La legislación aplicable en esta materia es:

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.  

  • Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
  • Ley 8/1997, de 23 de diciembre, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianzas de arrendamientos y suministros. 
  •  Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.  Decreto 93/2014, de 26 de mayo, de traspaso de funciones en materia de fianzas de arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda, y de suministros de agua, gas y electricidad. 
  • Acuerdo de 3 de junio de 2014, del Consejo de Gobierno, por el que se atribuye el ejercicio de las funciones relativas a las competencias en materia de fianzas de arrendamientos y suministros a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.

 

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA APORTARÁ MAYOR PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

La nueva Ley Hipotecaria dará mayor flexibilidad a la parte deudora en el contrato de hipoteca para realizar cambios en ella sin sufrir por cláusulas gravosas y recónditas en la letra pequeña, así como para cambiar de entidad si le interesa. Aportará una mayor protección al consumidor y a su derecho a ser informado debidamente de todas las condiciones y cláusulas que la hipoteca puede contemplar.

El Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Pasará al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria, y está previsto que entre en vigor en el primer semestre de 2018. Entre las grandes novedades que recoge, se encuentran las derivadas de la transposición de la Directiva europea para cumplir con los requisitos marcados desde Bruselas, y también las añadidas por el Gobierno.

Como punto más destacado se encuentra el incentivo de los préstamos a tipo fijo. Pero no, no entra a definir quién debe pagar los gastos de notaría y registro, sino que permite que se pacten como hasta ahora, en cambio sí prevé unas menores comisiones por amortización anticipada, que se suprimen por completo si el préstamo tiene más de tres años de antigüedad, pero solo se aplicarán a las hipotecas que se contraten a partir de ahora, no a las anteriores. No suprime por tanto,  las comisiones de amortización anticipada para las hipotecas en vigor, ni permite que los que tienen préstamos en otras divisas las pasen a euros.

La directiva contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, con lo que se eliminan los problemas planteados por las hipotecas multidivisas.

La nueva Ley, ante la última avalancha de reclamaciones y reproches judiciales a las entidades de crédito, incluye la posibilidad de asesoría previa gratuita por parte del notario, para recibir toda la información necesaria antes de firmar la hipoteca y plantear todas las dudas que le surjan, que será gratuita. El Notario estudiará el asunto en cuestión y después informará claramente al cliente sobre las condiciones y escenarios que se pueden presentar. Se consigue además, una reducción muy sustancial de los costes de notaria y registro.

En cambio, la nueva ley olvida un aspecto importante, la dación en pago.

HIJOS Y VIUDOS NO TENDRÁN QUE PAGAR EL IMPUESTO DE SUCESIONES EN ANDALUCÍA.

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El pasado 20 de septiembre, PSOE-A y Ciudadanos, firmaron un acuerdo por el que hasta un millón de euros, se considerará exento del Impuesto de Sucesiones.

La decisión acordada en el seno de la aprobación de los Presupuestos de Andalucía para el 2018, fija en un millón de euros el límite del valor de la masa hereditaria que constituye el objeto del tributo; lo que supondrá la casi eliminación de este gravamen. Quienes sobrepasen el millón de euros sólo pagarán por la cantidad excedida.

A partir del próximo año, el 95 por ciento de los andaluces no tendrá que pagar este impuesto, mientras del impuesto de donaciones quedarán exentas las de 1 millón de euros de padres a hijos con la condición de que estas vayan dirigidas a crear empresas o puestos de trabajo.

 

LAS COSTAS JUDICIALES DEL PROCESO POR RECLAMACIÓN DE CLÁUSULAS SUELO

Las costas procesales pueden definirse como aquellas cargas de orden económico que deben satisfacer las partes en el proceso, al objeto de ver los gastos de todo orden que el mismo comporta. A este respecto y desde su perspectiva procesal, las costas serían aquellos gastos imprescindibles que tienen su causa directa e inmediata en un proceso determinado y que se originan como consecuencia de la realización de actos procesales concretos y determinados.

La norma general en la imposición de costas es el Principio del Vencimiento. La razón de ser del criterio del vencimiento objetivo para la condena en costas no es otra, según jurisprudencia reiterada, que la de satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento. El pago de los gastos que genera el proceso se constituye, así, como un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por Procurador y asistido de Abogado, para defender su derecho. Debe, por eso, soportar las costas -en principio- quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Son contadas las excepciones en las que razones de peso y, las serias dudas de hecho y de derecho generadas en el proceso, las que justifican la no imposición de la regla general. así lo manifiestan entre otras relevantes sentencias, a destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 11ª) de 23 de junio de 2014. Otra de las excepciones es la relacionada con la jurisdicción encargada de conocer y resolver el asunto. De esta forma, la Ley Reguladora de la Jurisdicción contencioso- administrativa, Ley 37/2011, de 10 octubre, de medidas de agilización procesal, regula el criterio de imposición de costas en primera o única instancia. Para los procesos de única o primera instancia opera el criterio del vencimiento objetivo pero con la posibilidad de que el tribunal pueda exonerar de las mismas cuando concurran circunstancias que justifiquen su no imposición». Todo ello a fin de dar una debida respuesta al sobrevenido aumento de la litigiosidad en los últimos tiempos.

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A parte de las mencionadas excepciones, encontramos la de reciente introducción operada en los procesos de reclamación por cláusulas abusivas, ya sean reclamación de cláusulas suelo, o de la llamada cláusula gastos, de comisión de apertura del préstamo, etc, o cualquier otra insertada en un contrato en la que la ley civil resulta de aplicación para la impugnación de la cláusula afectada de nulidad, a través del ejercicio de la acción individual de nulidad o declarativa de no incorporación de cláusulas de a condiciones generales de la contratación. Se establece como criterio general que el banco condenado por cláusulas abusivas pague las costas judiciales de todo el proceso.  La no imposición de costas al banco demandado supondría en este caso la aplicación de una salvedad a dicho Principio del Vencimiento en perjuicio del consumidor. Si el consumidor, a pesar de vencer el litigio, tuviera que pagar sus gastos en las instancias, se produciría un efecto disuasorio inverso, para que los consumidores no promovieran litigios por cantidades moderadas. Este es el sentido del razonamiento expresado en la reciente Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 4 de julio de 2017.

DEVOLUCIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

La plusvalía municipal o IIVTNU es un impuesto directo que grava el supuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana como consecuencia de su transmisión (compraventa, donación, herencia, permuta), así como la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute.

El Tribunal Constitucional se pronunció el pasado 11 de mayo sobre la plusvalía municipal a nivel nacional. En su sentencia, vuelve a dar la razón a los contribuyentes, como ya hiciera en sendas sentencias sobre las leyes forales de Álava y Guipúzcoa, y declara inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. El alto tribunal considera que el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana vulnera el principio constitucional de capacidad económica en la medida en que no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del bien, «sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo».

El Pleno explica que el objeto del impuesto regulado por la norma estatal ahora cuestionada es el incremento del valor que pudieran haber experimentado los terrenos durante un determinado intervalo de tiempo. Sin embargo, el gravamen no se vincula necesariamente a la existencia de ese incremento, sino “a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo computable entre uno (mínimo) y 20 años (máximo)”. Por consiguiente, añade la sentencia, “basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no solo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento”.

Es decir, el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado periodo temporal implica necesariamente el pago del impuesto, incluso cuando no se ha producido un incremento del valor del bien o, más allá, cuando se ha producido un decremento del mismo. Esta circunstancia, explica el Tribunal, impide al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir “de acuerdo con su capacidad económica».

Acto seguido a declarar inconstitucionales y nulos los citados artículos, el Constitucional deja en manos del legislador los cambios normativos que deben ponerse en marcha ahora para proceder a la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.

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las personas que se han desprendido de un inmueble por un valor igual o inferior al que lo compraron y han pagado el impuesto de plusvalía hace menos de cuatro años pueden presentar la reclamación de la devolución de la plusvalía municipal. Para ello, deben presentar una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que recaudó la plusvalía.

En este sentido, si el ayuntamiento se niega a devolver el importe, puede interponer un recurso de alzada ante el Tribunal Administrativo correspondiente. A su vez, si se ha agotado la vía administrativa, puede reclamar la devolución por vía judicial acudiendo a los juzgados de lo contencioso-administrativo. Para ello, debe aportar las escrituras, las cartas de pago del tributo y un informe que constate que no ha habido incremento del valor del inmueble.

REQUISITOS PARA COBRAR LA PENSIÓN DE VIUDEDAD

 

Woman in silhouette, sitting on a bench in a moody landscape at water's edge. The lone woman may be widowed, divorced, or lonely, sitting in solitude, contemplating her grief, sadness, or depression. The lighthouse in the distance is a symbol of finding hope or direction in a sea of troubles.

Para el acceso a las prestaciones de la Seguridad Social, hay que acreditar siempre una serie de circunstancias, que varían en función del tipo de ayuda. En concreto, para la pensión de viudedad, es necesaria la prueba de la existencia de matrimonio válido en España o la existencia de la pareja de hecho, que se acredita con la inscripción en alguno de los registros específicos existentes en las comunidades autónomas o ayuntamiento del lugar de residencia.

En el caso de parejas de hecho, deben concurrir los requisitos legales de «existencia de pareja de hecho» y de «convivencia estable y notoria», para el reconocimiento del derecho a pensión a favor del sobreviviente.

Para la «existencia de pareja de hecho» debe acreditarse «inscripción en registro específico» de parejas de hecho, mediante el documento público donde conste la constitución de la pareja.

El artículo 174 de la LGSS establece los requisitos que deben cumplir las parejas de hecho para tener acceso a la pensión de viudedad. Entre otros la convivencia estable con duración ininterrumpida no inferior a cinco años y con carácter inmediato al fallecimiento del causante; así como inscripción, al menos dos años antes del fallecimiento, en el registro de parejas de hecho.  Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo 921/2016 de 23 de 23 de febrero de 2016: «La pensión de viudedad que la norma establece no es en favor de todas las parejas «de hecho» con cinco años de convivencia acreditada, sino en exclusivo beneficio de las parejas de hecho «registradas» cuando menos dos años antes (o que han formalizado su relación ante Notario en iguales términos temporales)»

El párrafo 5º del art. 174.3 LGSS, ha sido declarado nulo por inconstitucional por la sentencia del Tribunal Constitucional 40/2014, de 11 de marzo, al ser contrario al principio de igualdad que establece el artículo 14 de la Constitución, por causa de la diferente regulación del Registro de Parejas de Hecho por distintas leyes autonómicas para el acceso a una prestación de Seguridad Social. El precepto introducía en la pensión de viudedad un criterio de diferenciación entre los sobrevivientes de las parejas de hecho: el lugar de residencia o no en una Comunidad Autónoma con Derecho civil propio que hubiera aprobado legislación específica en materia de parejas de hecho. Pero no contiene ninguna justificación de ese criterio diferenciador. Para el Tribunal Supremo el párrafo quinto del art. 174.3 LGSS  vulnera el principio de igualdad ante la ley previsto en el art. 14 CE pues puede ocurrir que, estando ante parejas de hecho en idéntica situación fáctica, el derecho a la pensión de viudedad les sea reconocido o denegado en función únicamente de la Comunidad Autónoma en que tengan su residencia o vecindad, y más en concreto, en función de si dicha Comunidad cuenta o no con Derecho civil propio.

Consecuencia de ello es que del artículo 174-3 de la LGSS (actualmente 221 del Texto Refundido de esa ley aprobada por el RDL 8/2015) se aplica el párrafo cuarto y que la existencia de la pareja de hecho se acredita con la inscripción en alguno de los registros específicos existentes en la comunidades autónomas o ayuntamiento del lugar de residencia. En este sentido, ya podemos encontrar jurisprudencia que lo avala. Así por ejemplo, recientemente,  la Sala de lo Social del Tribunal Supremo ha rechazado el recurso de una Mutua que consideraba que la viuda de una pareja de hecho no tenía derecho a pensión por no estar inscrita en el Registro de Parejas de Galicia sino en el de Vigo. El Supremo confirma la decisión del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, de 19 de abril de 2015, que condenó a Mutua Universal Mugenat a abonar la pensión de viudedad solicitada, sin perjuicio de la responsabilidad subsidiaria del Instituto Nacional de la Seguridad Social. El alto tribunal recuerda que, para el acceso a las prestaciones de la Seguridad Social, en este caso la pensión de viudedad derivada de accidente de trabajo, la existencia de la pareja de hecho se acredita con la inscripción en alguno de los registros específicos existentes en las comunidades autónomas o ayuntamiento del lugar de residencia, lo que comporta la fuerza probatoria de la inscripción en el registro de parejas de hecho en Vigo.

A modo de apunte recordatorio, citamos lo especificado al respecto por Seguridad Social:

Las prestaciones por muerte y supervivencia están destinadas a compensar la situación de necesidad económica que produce, para determinadas personas, el fallecimiento de otras.

Sin perjuicio de lo establecido en la disposición adicional primera de la Ley Orgánica 1/2004, de 28 de diciembre, de Medidas de Protección Integral contra la Violencia de Género, no podrá tener la condición de beneficiario de las prestaciones de muerte y supervivencia que hubiera podido corresponderle, quien fuera condenado por sentencia firme por la comisión de un delito doloso de homicidio en cualquiera de sus formas, cuando la víctima fuera el sujeto causante de la prestación. Disposición Final décima uno de la  Ley 26/2015, de 28 de julio, de modificación del sistema de protección a la infancia y a la adolescencia.

La Entidad Gestora suspenderá cautelarmente el abono de las prestaciones de muerte y supervivencia que, en su caso, hubiera reconocido, cuando recaiga resolución judicial de la que se deriven indicios racionales de que el sujeto investigado es responsable de un delito doloso de homicidio en cualquiera de sus formas, si la víctima fuera el sujeto causante de la prestación, con efectos del día primero del mes siguiente a aquel en que le sea comunicada tal circunstancia. Disposición Final décima dos de la Ley 26/2015.

Están incluidas dentro de la acción protectora del Régimen General y de los Regímenes Especiales que integran el Sistema de la Seguridad Social, con las particularidades que, en cada caso, se indican en el respectivo Régimen Especial. Junto a ellas, pervive la pensión de viudedad del SOVI.

LAS EMPRESAS SÓLO ESTÁN OBLIGADAS A REGISTRAR LAS HORAS EXTRAORDINARIAS.

Así lo afirma una sentencia del Tribunal Supremo del pasado 23 de marzo.

Tal y como fija el artículo 35.5 del Estatuto de los Trabajadores, el alto Tribunal no ve necesario registrar diariamente la hora de entrada y salida de todos los empleados, sino únicamente las horas extraordinarias realizadas, notificando al trabajador el resumen mensual.

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Con esta decisión ha estimado parcialmente el recurso interpuesto por Bankia contra la Sentencia de la Audiencia Nacional de 2015 que imponía un control de la jornada diaria realizada por los empleados.

El Supremo considera que “convendría una reforma legislativa que clarificara la obligación de llevar un registro horario y facilitara al trabajador la prueba de la realización de horas extraordinarias”. Sin embargo, señala que “esa obligación no existe por ahora y los Tribunales no pueden suplir al legislador imponiendo a la empresa el establecimiento de un complicado sistema de control horario, mediante una condena genérica, que obligará, necesariamente, a negociar con los sindicatos el sistema a implantar, por cuanto, no se trata, simplemente, de registrar la entrada y salida, sino el desarrollo de la jornada efectiva de trabajo con las múltiples variantes que supone la existencia de distintas jornadas, el trabajo fuera del centro de trabajo y, en su caso, la distribución irregular de la jornada a lo largo del año, cuando se pacte”.

PENSIÓN COMPENSATORIA POR COLABORACIÓN EN NEGOCIO FAMILIAR

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Haber colaborado con el negocio familiar o en las actividades profesionales de algún miembro de la familia, en condiciones precarias, generará derecho a una compensación económica tras el divorcio. El Tribunal Supremo (TS), en una sentencia de 26 de abril de 2017, ha incluido este tipo de actividades dentro de la expresión «trabajo para la casa» que, hasta la fecha, se ceñía al trabajo doméstico.

La resolución, dictada por el Pleno de la Sala Primera, argumenta que con dicho trabajo se está atendiendo, principalmente, al sostenimiento de las cargas del matrimonio de forma similar al trabajo en el hogar.

La doctrina, hasta el momento, exigía, para reconocer la compensación económica del artículo 1.438 del Código Civil (CC), que la dedicación del cónyuge al trabajo doméstico fuera «exclusiva»; es decir, que sólo hubiera realizado tareas domésticas. Ello impedía reconocer tal derecho a quien alegaba haber compatibilizado el trabajo en casa con algún empleo fuera del hogar (ya fuera a tiempo parcial o en jornada completa).

En la sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Arroyo Fiestas, asevera que la regla de la compensación del artículo 1.438 del CC (que pretende mitigar el perjuicio que pueda ocasionar la separación de bienes en el cónyuge que se dedica en exclusiva al hogar) debe ser reinterpretada en el contexto laboral actual. Así, razona que en la realidad social presente debe atenderse a la situación cada vez más frecuente en la que un miembro del matrimonio ha trabajado con mayor intensidad en el hogar, pero lo ha compaginado con su participación en la actividad profesional o empresarial del otro cónyuge.

El hecho de que medie remuneración, incide la resolución, no impide esta interpretación. De hecho, en el litigio analizado, al esposa había trabajado en el negocio familiar cobrando un salario moderado y contratada como autónoma, lo que le privaba del derecho a una indemnización por despido.

LA DEVOLUCIÓN DE GASTOS RECLAMABLES POR COMPRA DE VIVIENDA

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A finales del 2015, el Tribunal Supremo declaró en Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, la nulidad de la cláusula de “gastos del préstamo hipotecario” inserta en las escrituras del BBVA, por entenderlas como cláusulas abusivas, lo que ha dado lugar a un gran revuelo en los medios ante la posibilidad de reclamar al banco todos los gastos derivados de la formalización del préstamo.

Para solicitar la devolución de lo pagado en estos conceptos, en primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca. Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

Si tras agotar la vía extrajudicial el banco no se aviniese a la devolución de los gastos, el prestatario debería valorar el inicio de acciones judiciales sin perder de perspectiva el riesgo inherente a todo proceso judicial y la necesidad de poner fin a las prácticas abusivas bancarias.

El préstamo hipotecario lleva asociado una serie de gastos –por la formalización del préstamo en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad– que no necesariamente debe abonar quien lo solicita. Para el estudio de lo que puede ser objeto de reclamación, hay que distinguir entre gastos derivados de la compraventa y los derivados de la escritura del préstamo hipotecario.

La compraventa de una vivienda lleva aparejados unos gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad e impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentos, IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que, en ningún caso, podrán ser reclamados al banco, pues la compraventa de la vivienda es un negocio jurídico ajeno al banco, en el que sólo intervienen comprador y vendedor, por lo que no puede reclamarse al banco los gastos de un negocio jurídico en el que no ha intervenido. Pero sí es posible reclamar a la entidad bancaria la devolución de algunos de los gastos que genera el préstamo.

La sentencia de Tribunal Supremo afirma que “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes” es una cláusula abusiva que contraviene la Ley General de Consumidores y Usuarios, según el cual, se califica como abusiva toda cláusula que transmita al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le sean imputables; la imposición de gastos de documentación y tramitación en la adquisición de viviendas que por ley corresponda al empresario; y derivación de impuestos que por ley vengan atribuidos al empresario como sujeto pasivo. En concreto,  se analiza la nulidad en los siguientes casos: gastos de notaría, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.

Por otra parte, la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria se formaliza en escritura pública, ante notario, generando unos gastos de notaría. Afirma el Tribunal Supremo que, como no es el prestatario quien solicita la formalización del préstamo hipotecario en escritura pública, sino el banco; que lo hace para dotarlo de la fe pública que refuerza el negocio y le confiere fuerza ejecutiva; es el banco el principal interesado en la formalización en escritura pública, de forma que la atribución de la totalidad de los gastos notariales al prestatario es un desequilibrio importante en el reparto de las obligaciones, habida cuenta de que la normativa (aranceles de notarios y registradores) atribuye la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho y que la normativa reglamentaria permitiría una distribución más equitativa. Por ese motivo, declara la nulidad de la cláusula, lo que permitiría reclamar al banco la devolución de al menos el 50 % de los gastos notariales.

Sólo con la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad se podrá oponer frente a terceros. Sin embargo, como la devolución del préstamo está garantizada de forma personal por el prestatario, que responde de la devolución con todos sus bienes, presentes y futuros, la garantía real –la hipoteca- no es necesaria. La garantía hipotecaria implica que el bien inmueble quede sujeto al cumplimiento del contrato, lo que quiere decir que sirve de garantía de la devolución del préstamo, pues en caso de impago el prestamista podrá ejecutar el contrato y embargar el inmueble con preferencia sobre terceros. Pero esa garantía real, adicional a la garantía personal, sólo le interesa al banco, no al prestatario, por lo que es una garantía impuesta por el prestamista.

El Tribunal Supremo declara nula la cláusula que atribuye al prestatario los gastos registrales, lo que daría derecho a reclamar al banco la devolución de los gastos que se generen con ocasión de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad.

La formalización del préstamo hipotecario en escritura pública está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de documentos notariales, con una cuota variable en función de la Comunidad Autónoma.

Conforme a lo previsto en el Art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo del impuesto es el adquirente del bien o derecho. Como el gravamen recae sobre la garantía real –la hipoteca- que se refleja en la escritura notarial, quien adquiere el derecho de la garantía hipotecaria es el banco, por lo que, según disposición legal, es el banco quien deben abonar el impuesto. Por este motivo, es posible reclamar a la entidad bancaria prestamista la devolución del impuesto que por derivación de gastos se haya hecho recaer sobre el prestatario.

CELEBRACIÓN DE MATRIMONIO CIVIL TAMBIÉN ANTE NOTARIO

ANILLOS         BODA CIVIL

La Ley 15/2.015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria que entró en vigor el 24 de julio del mismo año sobre las normas reguladoras del matrimonio civil recogía unas excepciones sobre el acta matrimonial y de la escritura pública de celebración del matrimonio, que entrarán en vigor el 30 de junio de 2.017.

La disposición transitoria cuarta de la Ley 15/2.015 dice lo siguiente, en lo que aquí interesa: “[…] 2. Los expedientes matrimoniales que se inicien antes del 30 de junio del 2017 se seguirán tramitando por el Encargado del Registro Civil conforme a las disposiciones del Código Civil y de la Ley del Registro Civil de 8 de junio de 1957. A partir de ese momento, el expediente ya podrá instruirse o tramitarse no sólo por el Encargado del Registro Civil, sino también por Secretario Judicial y además por Notario.

Por tanto, hasta el 30 de junio el Encargado del Registro civil será competente para el Inicio del expediente para casarse por lo civil, que deberá contener  según los artículo 240 y 241 del Reglamento del Registro Civil:

  1. Las menciones de identidad, incluso la profesión, de los contrayentes.
  2. En su caso, el nombre y apellidos del cónyuge o cónyuges anteriores y fecha de la disolución del matrimonio.
  3. La declaración de que no existe impedimento para el matrimonio.
  4. El Juez o funcionario elegido, en su caso, para la celebración.
  5. Pueblos en que hubiesen residido o estado domiciliados en los dos últimos años (se acredita con el certificado de empadronamiento que tiene una vigencia de tres meses).
  6. Firma de los futuros contrayentes, firmando un testigo a ruego del contrayente que no pueda hacerlo.
  7. Certificado de nacimiento de ambos contrayentes.
  8. Si se trata de emancipados,  prueba de la emancipación (recordemos que no cabe emancipar a menores de 16 años).
  9. Si han estado casados con anterioridad, testimonio de la sentencia de divorcio, o certificado del Registro Civil donde estuviere inscrito el anterior matrimonio en el que por nota marginal conste el divorcio, o certificado de defunción del anterior cónyuge.
  10. Si hay algún impedimento dispensable, prueba de la resolución judicial de dispensa (son dispensables los impedimentos de los impedimentos de: muerte dolosa del cónyuge o persona con la que hubiera estado unida por análoga relación de afectividad a la conyugal, y el de parentesco de grado tercero entre colaterales -artículo 48 del Código Civil).

Según la Ley de 2015, resuelto favorablemente el expediente matrimonial por el Encargado del Registro Civil, el matrimonio se podrá celebrar, a elección de los contrayentes, ante: 1.º El Juez Encargado del Registro Civil y los Jueces de Paz por delegación de aquél.2.° El Alcalde del municipio donde se celebre el matrimonio o concejal en quien éste delegue.3.º El Secretario judicial o Notario libremente elegido por ambos contrayentes que sea competente en el lugar de celebración. 4.º El funcionario diplomático o consular Encargado del Registro Civil en el extranjero. La prestación del consentimiento deberá realizarse en la forma prevista en el Código Civil y en la Ley del Registro Civil de 8 de junio de 1957, con las especialidades que se establecen en esta disposición. El matrimonio celebrado ante el Encargado del Registro Civil, Juez de Paz, Alcalde o Concejal en quien este delegue o ante el Secretario judicial se hará constar en acta; el que se celebre ante Notario constará en escritura pública. En ambos casos deberá ser firmada, además de por aquel ante el que se celebra, por los dos contrayentes y dos testigos. Extendida el acta o autorizada la escritura pública, se entregará a cada uno de los contrayentes copia acreditativa  de la celebración del matrimonio y se remitirá por el autorizante, en el mismo día y por medios telemáticos, testimonio o copia autorizada electrónica del documento al Registro Civil para su inscripción, previa calificación del Encargado del Registro Civil.” Es decir, la instrucción del expediente matrimonial se realizará igual que hasta ahora por el Juez Encargado del Registro Civil, conforme a la redacción actual y vigente del Código Civil y conforme a la también vigente Ley del Registro Civil de 8 de junio de 1.957. Pero la celebración del matrimonio en sí podrá tener lugar, además de y como hasta ahora, ante el Juez Encargado del Registro Civil, Alcalde o Concejal, funcionario diplomático o consular Encargado del Registro Civil en el extranjero, ante Secretario Judicial y ante Notario competente en el lugar de celebración. Y en todos los casos, la celebración del matrimonio o la prestación del consentimiento, se realizará en la forma prevista en el actual Código Civil y en la Ley del Registro Civil de 1.957 con las especialidades de la disposición transitoria cuarta de la Ley 15/2.015. A mayor abundamiento de lo dicho, notar por un lado que, el Encargado del Registro Civil (ya no se habla de Juez ¿?), en el futuro artículo 51 del Código Civil, desaparece como funcionario autorizante del matrimonio, en tanto que la disposición transitoria cuarta lo mantiene entretanto, y por otro lado que los nuevos artículos 82, 83, 84, 87, 89 y 90 del Código Civil, y 54 de la Ley del Notariado, no quedan diferidos en su entrada en vigor, lo que aunque no dice nada, dice mucho de la mente del legislador, de no tener mucho sentido que quepa ya la separación o divorcio ante Notario (por cierto, con asistencia letrada en el otorgamiento ¿?) y no la celebración del matrimonio; y todo ello en el marco del proceso de modernización de la Justicia que hasta la entrada en vigor de la nueva Ley del Registro Civil debe acometerse, según la citada disposición final décima de la Ley 20/2.011. Una vez que los preceptos diferidos (a que se refiere la disposición final vigésimo primera de la Ley 15/2.015, apartados 3 y 5) entren en vigor el 30 de junio de 2.017, a partir de ese momento, el expediente ya podrá instruirse o tramitarse no sólo por el Encargado del Registro Civil, sino también por Secretario Judicial y además por Notario, en cualquier caso, del domicilio de uno de los contrayentes. La celebración, en caso de tramitación por Notario, puede ser ante el mismo Notario o ante cualquier otro Notario competente en el lugar de celebración, a elección de los contrayentes. Pero antes de esa fecha el expediente se debe hacer ante el juez del registro civil, que corresponda al domicilio de uno de los contrayentes. De momento y hasta esa fecha las facultades notariales quedan pues limitadas solo a la celebración del matrimonio. Una vez obtenido el expediente se puede pedir al registro que lo remita al notario con el que celebrará la boda o llevarlo los mismos interesados a la notaría.

El coste de todos los servicios del notario incluyendo la escritura del matrimonio, puede depender de la extensión del expediente matrimonial que hay que adjuntar a la misma. El precio aproximado es de unos 120 euros, sin incluir extras.

Para las parejas que quieran celebrar una boda más personalizada, el notario por mutuo acuerdo, podrá desplazarse, aunque es importante aclarar este tema por si el lugar elegido para vuestro enlace no es compatible con sus competencias. Y también tenéis que tener en cuenta que sus honorarios pueden ser más altos al desplazarse y trabajar fuera de horarios.